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中古マンションを購入すべく、探して、内見をしています。
先日、
とある物件に、申込書を出すところまで行ったのですが、
最終的に契約はしませんでした。
この経験から、
中古マンション選びの初期段階でのキモが判ったので、綴ります。

上述の経緯の詳細は、次のようです・・・。

現在住んでいる賃貸アパートは35㎡ある。

購入する中古マンションは、
なんとなく40㎡は欲しいと思い、その条件で検索をかけて調べていった。

申込書を出した物件は、ちょうど40㎡だった。
他にも内見した中には、もっと広さのある物件もあり、
それと比較すると、明らかに狭いと感じた。
でも、トータルで判断してその物件に決めた。

申込書を出した後に、
仲介会社がさらに詳細情報を調べてくれて、その時点で気づいたことが…、
ちょうど40㎡なのは壁芯面積での広さで、
内法面積だと37㎡であると。

内法面積での37㎡という数字に、狭すぎると判断して、
契約進まずにドロップアウトしました。

・・・という具合です。

この経験で感じたこと・分かったことが・・・

広さだけは永久に変わらない条件

例えば、
窓からの眺めがイイ物件だなぁと思っても、
何年後かに隣りに高層マンションが建って、眺望が無くなるかもしれません。
例えば、
最寄駅が不毛地帯だから、この物件はイヤだなぁと思っても、
何年後かにはその駅が繁栄して、環境がガラリと変わるかもしれません。
室内の設備も、
今は最新の新品でも、経年劣化していきます。
でも、
広さ(専有面積)だけは、
減っていくこともなく、増やすこともできず、
購入した物件のそれが永久に続きます。
そう思うと、
中古マンション選びにおいて、
専有面積は、最重要ファクターになります。

壁芯(へきしん)と、内法(うちのり)

どれほどの広さ(専有面積)を求めるかは、
人それぞれなので、何も言及できませんが、
指標(“何㎡以上は欲しい”)を定めるにあたって、
ポイントがあります。

壁芯(へきしん/かべしん)面積・・・
壁の中心線から測った面積。
※実際の居住スペースにはならない壁の厚み分も面積に含まれている。

内法(うちのり)面積・・・
壁の内側から測った面積。
実際の居住スペースとしての占有面積。

法規的なシーンで使い分けの必要性から、
専有面積と呼ばれるものに、以上の2つの数字が存在しています。

そして、
広告…物件検索サイト上や図面などでの表記…には、どちら使ってもよいとなっているので、
これが煩わしくなっています。

例えば、“40平米以上あれば良い”と思って、
物件検索サイトでその絞り込みをしてヒットした物件でも、
壁芯で40平米ジャストだと、内法だと37平米まで減ることになります。

ちなみに、
広告には、壁芯が表示されていることが多いです。
また、どちらの算出方法での面積かが表記されていることもあります。
例 → 占有面積:85.37㎡(壁芯)

指標を定めるにあたっては、
壁芯と内法の差を知りたいところだと思います。
壁の厚さが差になるので、物件ごとに違ってくるわけですが、
一般的に、壁芯から3~5㎡程度減らした面積が内法になる、と言われています。
上述の経験も、壁芯の40㎡で内法が37㎡でしたので、
参考にできる数字だと思います。

専有面積は“何㎡以上欲しい”は、壁芯でなのか内法でなのか、
内法で決めるなら、
広告で、壁芯の面積を見た場合に、
そこから3~5㎡減らして考えるというマインドを持っておく必要があります。
壁芯は実際には占有できない分も含まれてしまっているので、
内法で指標を決めるのが良いと思います。

ところで、
㎡(平米)の感覚についてですが・・・
たたみ1畳が、ヒトが1人寝れる大きさですよね。
たたみ2畳が1坪で、
1坪が約3.3㎡になります。
たたみ1畳は約1.65㎡。
壁芯から内法で3㎡減ると、イコール、ヒトが2人横になれる分の面積が減る、
と思うと、大きな差に感じますよね。

というわけで、
中古マンション選びにおいては、最初から、
“絶対に内法面積で何㎡以上は欲しい”と指標を決めておく
・・・壁芯の数字を見たらそこから3~5㎡減らして考える・・・
ことが重要です。

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